Kinderopvanglocaties en Capaciteit in Zoetermeer en Omgeving
september 6, 2025
De vraag naar kinderopvanglocaties is constant, en zowel het huren als het kopen van geschikte panden vereist specifieke aandacht. Dit artikel beschrijft de mogelijkheden en aandachtspunten bij het vinden en inrichten van een pand voor kinderopvang, gebaseerd op beschikbare informatie over locaties, bestemmingsplannen en juridische overwegingen.
Beschikbaarheid van Locaties
Er zijn diverse kinderopvanglocaties beschikbaar voor huur of aankoop. Een specialist in het selecteren van locaties biedt de mogelijkheid om panden volledig geschikt te maken voor kinderopvang en turn-key op te leveren, inclusief alle vereiste vergunningen. Momenteel zijn locaties beschikbaar in Breda, Maassluis, Lelystad, Hardenberg en Helmond. Deze locaties hebben een minimale oppervlakte van 300 m2 en beschikken over minimaal 150 m2 buitenruimte/tuin. De gewenste ligging is in- of vlakbij een woongebied, en de bestemming moet algemeen of maatschappelijk zijn, wat essentieel is voor kinderopvang. De huurkosten worden vermeld in combinatie met een eenmalige opleveringskosten van €900 per kindplaats.
Modulaire Opvangruimtes
Een alternatieve oplossing voor het realiseren van kinderopvangruimtes zijn modulaire units. Deze units worden op locatie geproduceerd en kunnen snel op het terrein worden geplaatst. Deze flexibele oplossing maakt het mogelijk om mee te groeien met de behoeften van de opvang. De modulaire gebouwen kunnen worden aangepast om een kleurrijke en veilige omgeving te creëren, met gezellige centrale ruimtes, praktische kleedkamers en een aantrekkelijke entree. Indien de grondoppervlakte beperkt is, is het ook mogelijk om in de hoogte te bouwen. Deze kinderdagverblijven voldoen aan alle geldende ventilatie- en veiligheidsrichtlijnen.
Bestemmingsplannen en Juridische Aspecten
Het is cruciaal dat het pand de juiste bestemming heeft voor kinderopvang. Een algemene of maatschappelijke bestemming is vereist. Bij het huren van een woning voor bedrijfsmatige activiteiten, zoals kinderopvang, kunnen juridische complicaties ontstaan. Een uitspraak van de rechtbank Limburg toonde aan dat het op regelmatige basis verrichten van bakkersactiviteiten in een huurwoning de ontbinding van de huurovereenkomst kan rechtvaardigen, vooral bij overlastklachten. Dit principe kan ook van toepassing zijn op andere bedrijfsmatige activiteiten in een woning.
Gastouderopvang en Woonbestemming
De toelaatbaarheid van gastouderopvang in een huurwoning is onderwerp van juridische discussie. Het Hof Den Haag heeft in 2015 een uitspraak gedaan over deze kwestie, maar de Rechtbank Rotterdam heeft deze uitspraak niet gevolgd in een vonnis van 19 januari 2018. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat gastouderopvang niet significant verschilt van een normale gezinssituatie, zolang de opvang niet leidt tot een buitenproportioneel intensiever gebruik van de woning. Factoren zoals de grootte van de woning, het aantal opgevangen kinderen (niet meer dan vier naast het eigen gezin), en het ontbreken van overlastklachten spelen hierbij een rol.
De rechtbank Rotterdam benadrukte dat de aard van de economische activiteit, zoals gastouderopvang, niet per se toestemming van de verhuurder vereist, zolang de huurder ook zelf in de woning blijft wonen. Dit in tegenstelling tot de zaak die door het Hof werd beoordeeld, waar de huurovereenkomst expliciet toestemming vereiste voor beroepsmatig gebruik, welke niet was verleend. In die zaak betrof het een bovenwoning, waardoor het risico op overlast groter werd ingeschat. Bovendien was de woning onderdeel van een sociale huurwoning, wat extra beperkingen oplegt omdat de huurprijs gesubsidieerd is.
Renovatie en Aanpassingen
Bij het huren van een pand kan het voordeel bestaan dat renovatiekosten in de huur zijn opgenomen. Een pand van +/- 400 m2 met een maatschappelijke bestemming in Brabant is bijvoorbeeld te huur en kan volledig vrij worden ingedeeld. De renovatie staat gepland voor midden 2023, waardoor de huurder de mogelijkheid heeft om het pand aan te passen aan zijn wensen. Dit biedt flexibiliteit bij het creëren van een optimale omgeving voor kinderopvang.
Overname en Investeringsmogelijkheden
Naast huren, is het ook mogelijk om een bestaande kinderopvanglocatie over te nemen. Een bedrijf staat te koop in verband met andere ambities. De indicatieve omzet is vertrouwelijk, maar de overnamesom is €0. Dit biedt mogelijkheden voor een financiële koper die het bedrijf wil optimaliseren, een strategische koper die het bedrijf wil samenvoegen met een ander bedrijf, of een investeerder.
Intensiteit van Gebruik en Overlast
De rechtbank Rotterdam heeft in de genoemde zaak beoordeeld of de kinderopvang een buitenproportioneel intensiever gebruik van de woning oplevert. De rechtbank concludeerde dat dit niet het geval was, gezien het beperkte aantal opgevangen kinderen, de grootte van de woningen en het ontbreken van overlastklachten. De rechtbank erkende dat een huishouden met kinderopvang meer bezoek kan ontvangen dan een gemiddeld huishouden, maar dit verschilt niet significant van de normale gang van zaken in een gezin.
Verschillen in Juridische Interpretatie
Het is belangrijk op te merken dat er verschillen kunnen zijn in de juridische interpretatie van de toelaatbaarheid van kinderopvang in een huurwoning, afhankelijk van de specifieke omstandigheden en de uitspraken van verschillende rechtbanken. De uitspraak van het Hof Den Haag en de Rechtbank Rotterdam illustreren deze verschillen. De kantonrechter Rotterdam wijkt af van het arrest van het Hof, omdat de feiten in de beoordeelde zaak anders waren. In de zaak van het Hof was in de huurovereenkomst expliciet toestemming vereist voor beroepsmatig gebruik, welke niet was verleend. Ook betrof het een bovenwoning, waardoor het risico op overlast groter werd ingeschat. Bovendien was de woning onderdeel van een sociale huurwoning, wat extra beperkingen oplegt.
Conclusie
Het vinden van een geschikte locatie voor kinderopvang vereist zorgvuldige overweging van verschillende factoren, waaronder de beschikbaarheid van locaties, de bestemmingsplannen, de juridische aspecten en de mogelijkheden voor renovatie en aanpassing. Zowel het huren als het kopen van een pand zijn opties, elk met hun eigen voor- en nadelen. Het is essentieel om de huurovereenkomst en de geldende wet- en regelgeving zorgvuldig te bestuderen, en indien nodig juridisch advies in te winnen. De juridische interpretatie van de toelaatbaarheid van kinderopvang in een huurwoning kan variëren, afhankelijk van de specifieke omstandigheden en de uitspraken van verschillende rechtbanken. Een maatschappelijke bestemming is cruciaal, en modulaire units bieden een flexibele oplossing voor het realiseren van extra opvangruimte.
Vorige week een nieuwe gevel bij de BSO gekregen. Nieuwe kozijnen, nieuw glas en deur.
